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12 de febrero de 2025

Alquileres tradicionales vs. temporarios: cómo cambió el mercado y qué opciones son mejores para propietarios e inquilinos

El DNU que derogó la Ley de Alquileres redefinió los acuerdos y abrió nuevas opciones. Mientras CABA regula los turísticos, el alquiler de mediano plazo surge como alternativa

>La derogación de la Ley de Alquileres y la Con el DNU del Gobierno, Al mismo tiempo, la ciudad de Buenos Aires implementó un registro obligatorio para los alquileres turísticos, con el objetivo de evitar distorsiones en el mercado y garantizar mayor transparencia en la oferta de propiedades.

La dinámica del mercado de alquileres cambió con la regulación y el tipo de cambio desfavorable para extranjeros, que redujeron el interés por los temporarios y favoreció los contratos libres post DNU.

Este tipo de alquileres no solo atrae a nómades digitales, sino también a jóvenes de entre 18 y 40 años.

Alejandro Moretti, miembro del consejo directivo del Colegio Inmobiliario porteño, señaló que la estabilidad del dólar y la derogación de la Ley de Alquileres llevaron a muchos propietarios a regresar a contratos tradicionales de dos años con ajustes periódicos.

El Gobierno de Buenos Aires estableció nuevas reglas para los alquileres temporarios con fines turísticos. La normativa obliga a inscribir las propiedades en un registro oficial y exige transparencia en las publicaciones, además de incorporar tributos similares a los que pagan los hoteles.

Esta medida busca regular exclusivamente los alquileres turísticos y no afecta a los de mediano plazo. “Si se implementa bien, la nueva regulación beneficiará a este tipo de alquileres, ya que apunta a otro público: estudiantes, ejecutivos y funcionarios, que no compiten con la hotelería”, aclaró Rizzo.

Moretti advirtió que, tras la derogación de la Ley de Alquileres, quedó demostrado que las regulaciones generan distorsiones en el mercado. “Hoy la oferta y la demanda encuentran un equilibrio sin necesidad de intervenciones adicionales”, sostuvo.

Para Rizzo, la clave para estabilizar el mercado es diferenciar los alquileres turísticos del resto. “Una persona que alquila por un mes o más puede quedarse varios meses o años, y no optará por un hotel. Si aumenta la oferta de propiedades bien amuebladas para alquileres intermedios, habrá opciones accesibles y de calidad para cualquier inquilino”, afirmó.

Moretti coincidió en que el mercado se encuentra en un momento de equilibrio, con propietarios conformes con la rentabilidad y una oferta suficiente para que los inquilinos elijan entre distintas alternativas.

Los contratos de alquiler van desde un mes hasta 6 meses, varían en sus requisitos según si el inquilino es extranjero o local.

La principal ventaja de un alquiler tradicional sin muebles es la estabilidad a largo plazo.

Sin embargo, advirtió que los cambios de inquilino cada dos años generan gastos adicionales para el propietario, como pintura y mantenimiento.

En cuanto a costos, los alquileres temporarios pueden ser entre un 10% y un 30% más caros que los tradicionales, aunque incluyen expensas y servicios. “Al final, pueden terminar costando lo mismo o incluso menos que un alquiler tradicional, dependiendo de la oferta y la demanda en cada momento”, afirmó Rizzo.

Moretti agregó que, en Palermo, el alquiler tradicional promedio de un departamento de dos ambientes ronda los $550.000 y $420.000 en San Telmo.

Los alquileres de mediano plazo, con contratos flexibles y propiedades amobladas, ganaron terreno en CABA. Moretti destacó que esta modalidad es la más demandada por los inquilinos y cumple un rol clave en el sector. “Para muchos jóvenes, representa el primer paso hacia su independencia”, señaló.

Rizzo concluyó que los alquileres de mediano plazo están dirigidos a un público diferente al turístico.

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