4 de febrero de 2025
¿Se puede vender una vivienda con hipoteca?: pasos legales del proceso en medio del auge de los nuevos créditos
Ante el repunte del segmento y con un 15% de propiedades comercializadas en diciembre entre CABA y la provincia de Buenos Aires a través del apalancamiento crediticio, crecen las dudas sobre la venta de inmuebles aún gravados con hipoteca. Qué dice la ley, pasos seguir y qué evaluar para evitar riesgos legales y financieros
>En un mercado inmobiliario distinto, con operaciones que se recuperan a niveles de 2017 (¿Es posible vender una propiedad en estas condiciones? ¿Qué aspectos legales deben considerarse en el proceso?Esta operación es legalmente posible, pero presenta desafíos y detalles específicos que las partes involucradas deben atender de manera meticulosa para garantizar una transacción segura y regulada, que se detallan a continuación.De acuerdo con lo informado desde el sector, vender una propiedad sujeta a una hipoteca necesita la conformidad del acreedor hipotecario, como podría ser un banco u otra entidad financiera. Este paso es crucial para evitar problemas como la responsabilidad residual del vendedor.Pablo Pirovano, especialista en derecho hipotecario y socio en Pasbba Abogados, explicó a Infobae que “el propietario deberá contar con la conformidad del acreedor hipotecario para dejar de ser deudor del crédito tomado con esa garantía”.
En este proceso, entra en juego también el análisis de solvencia del comprador, una evaluación que el acreedor debe realizar si planea autorizar la transferencia del crédito hipotecario al nuevo propietario, como señaló Bibiana Varela Guijarro, abogada y corredora inmobiliaria: “El acreedor verifica la capacidad económica del comprador antes de permitir la cesión del crédito”.
El acreedor debe evaluar la capacidad de pago del nuevo deudor, exigiéndole el cumplimiento de los mismos requisitos que debió acreditar el comprador original para acceder al crédito”, explicó.Enrique Abatti (h.), abogado especialista en Derecho Inmobiliario y directivo de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, señaló que, “entre los aspectos que se analizan, se ponderan los ingresos del comprador —y, en algunos casos, los del grupo familiar—, su edad, antecedentes crediticios, informes del Banco Central y de consultoras de evaluación de riesgos”.Un aspecto vital al realizar este tipo de operaciones es la revisión de las condiciones establecidas en la escritura hipotecaria. Muchas veces, estas incluyen cláusulas que prohíben la venta sin autorización del acreedor.
En estas situaciones, asesorarse con un abogado especializado resulta indispensable, no solo para darle seguimiento a las condiciones del contrato, sino también para verificar el estado actual de la hipoteca.
“Es importante tramitar informes de dominio e inhibiciones del vendedor para garantizar que la hipoteca esté al día y no se encuentre en ejecución judicial”, destacó Pirovano.Otro modelo de resolución común en estos casos es la cancelación simultánea de la hipoteca al momento de la venta del inmueble.En esta dinámica, el proceso generalmente sigue esta lógica: el dinero de la transacción se destina primero a liquidar la deuda hipotecaria y los gastos asociados; lo que quede será el saldo que reciba el vendedor. Esto puede incluir incluso penalidades por pago anticipado, según los términos del contrato.
Tanto vendedores como compradores recurrentemente tienen dudas específicas en este tipo de transacciones.
Abatti (h.) destacó que una de las preguntas más habituales es si “el comprador puede asumir la hipoteca existente y sustituir al vendedor como deudor hipotecario”.Por otro lado, los compradores deben asegurarse de que la información suministrada sobre la deuda esté actualizada, contemplando no solo el capital, sino también los intereses acumulados, honorarios legales y cualquier gasto judicial derivado.
Operaciones de compra venta de inmuebles hipotecados suelen requerir más tiempo y atención a los detalles técnicos y legales que una transacción convencional.
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